ซื้อบ้านทั้งที อย่าให้ 'ราคาประเมิน' มาทำคุณเสียใจ: ทำไมต้องให้มืออาชีพช่วยดูมูลค่าที่แท้จริง

ทำไม 'การประเมินราคาบ้าน' จึงสำคัญกว่าที่คุณคิด

ลูกหลานที่กำลังมองหาบ้านหรือคอนโดสักหลัง ผมเข้าใจดีว่ามันเป็นเรื่องที่น่าตื่นเต้นและต้องใช้เงินก้อนใหญ่ในชีวิต บางคนอาจจะเก็บหอมรอมริบมาทั้งชีวิตเพื่อสิ่งนี้ แต่ในความตื่นเต้นนั้น ผมอยากจะชวนให้คุณหยุดคิดถึงเรื่องหนึ่งที่คนส่วนใหญ่มักมองข้าม หรือบางทีก็ไม่รู้ด้วยซ้ำว่าสำคัญขนาดไหน นั่นคือ 'การประเมินราคาบ้าน' ครับ

หลายคนอาจจะคิดว่าก็แค่ดูราคาที่ตกลงกับผู้ขายก็พอแล้ว หรือถ้ากู้ธนาคาร ธนาคารก็คงจัดการให้เอง ซึ่งก็จริงครับที่ธนาคารจะขอให้มีการประเมิน แต่เหตุผลหลักของธนาคารคือการประเมินความเสี่ยงของเขาเอง ว่าหลักประกันที่เขากำลังจะปล่อยกู้ให้คุณนั้นมีมูลค่าเพียงพอที่จะคุ้มครองเงินที่เขาให้คุณกู้ไปหรือไม่

แต่สำหรับตัวคุณเอง การประเมินราคาบ้านโดยผู้เชี่ยวชาญที่เชื่อถือได้นั้นสำคัญยิ่งกว่านั้นอีกครับ เพราะมันคือเครื่องมือสำคัญที่จะช่วยให้คุณมั่นใจได้ว่า:

• คุณไม่ได้ซื้อแพงเกินไป: ราคาที่ตกลงกับผู้ขายอาจไม่ใช่ราคาตลาดที่แท้จริงเสมอไป การประเมินจะบอกคุณว่าบ้านหลังนี้มีมูลค่าตามท้องตลาดที่เหมาะสมเท่าไหร่
• ป้องกันปัญหาการกู้: หากราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขาย คุณอาจต้องหาเงินส่วนต่างมาเพิ่มเอง หรือต้องเจรจาต่อรองกับผู้ขายใหม่ ซึ่งถ้าคุณรู้แต่เนิ่นๆ ก็จะเตรียมตัวได้ทัน
• วางแผนการเงินได้แม่นยำขึ้น: การรู้มูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินจะช่วยให้คุณวางแผนการเงินในระยะยาวได้ดีขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการรีไฟแนนซ์ในอนาคต หรือการคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้อง

ผลประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขาย...แล้วไงต่อ?

สถานการณ์ที่พบได้บ่อยและอาจสร้างความตกใจได้คือ เมื่อผลประเมินออกมาว่ามูลค่าบ้านต่ำกว่าราคาที่คุณตกลงซื้อขายกับผู้ขายไว้ สมมติว่าคุณตกลงซื้อบ้านในราคา 5 ล้านบาท แต่ผู้ประเมินให้มูลค่าแค่ 4.5 ล้านบาท

ในกรณีนี้ ธนาคารมักจะอนุมัติวงเงินกู้ตามมูลค่าที่ประเมินได้ นั่นหมายความว่าคุณอาจจะกู้ได้เพียง 80-90% ของ 4.5 ล้านบาท แทนที่จะเป็น 80-90% ของ 5 ล้านบาท

แล้วคุณจะทำอย่างไรดี?

• เจรจาต่อรองกับผู้ขาย: นี่คือโอกาสที่คุณจะใช้ข้อมูลจากผู้ประเมินไปต่อรองให้ผู้ขายลดราคาลงมาให้ตรงกับมูลค่าที่ประเมินได้ หรืออย่างน้อยก็ใกล้เคียงที่สุด
• หาเงินส่วนต่างมาเพิ่ม: หากผู้ขายไม่ยอมลดราคา คุณอาจจะต้องควักเงินส่วนตัวเพิ่มเพื่อปิดส่วนต่างที่ธนาคารไม่ยอมอนุมัติให้กู้
• พิจารณาถอนข้อเสนอ: หากส่วนต่างมากเกินไป หรือผู้ขายไม่ยอมลดราคา การถอนข้อเสนออาจเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด เพื่อไม่ให้คุณต้องแบกรับภาระที่หนักเกินไป

เห็นไหมครับว่า การมีข้อมูลการประเมินราคาอยู่ในมือตั้งแต่แรก จะช่วยให้คุณมีอำนาจในการต่อรองและตัดสินใจได้ดีขึ้นมาก

จะเลือก 'ผู้ประเมินราคาบ้าน' ที่ไว้ใจได้อย่างไร?

ในเมื่อการประเมินราคาสำคัญขนาดนี้ การเลือกผู้ประเมินจึงเป็นเรื่องที่เราต้องใส่ใจเป็นพิเศษ ไม่ใช่ใครก็ได้นะครับ ผมมีข้อแนะนำให้ลูกหลานนำไปพิจารณา:

• มองหาผู้ประเมินที่เป็นกลางและมีใบอนุญาต: ผู้ประเมินที่ดีต้องเป็นอิสระ ไม่ได้มีส่วนได้ส่วนเสียกับผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือนายหน้า และต้องมีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) หรือสมาคมผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ไทย
• สอบถามจากธนาคารที่คุณจะกู้: ธนาคารมักจะมีรายชื่อผู้ประเมินที่พวกเขามีความร่วมมือด้วย ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นมืออาชีพที่ธนาคารเชื่อถือ
• พิจารณาจากประสบการณ์และความเชี่ยวชาญ: ผู้ประเมินที่มีประสบการณ์ในพื้นที่ที่คุณสนใจจะมีความเข้าใจในตลาดและปัจจัยเฉพาะถิ่นได้ดีกว่า
• อย่าเลือกเพราะราคาถูกที่สุด: ค่าธรรมเนียมการประเมินอาจดูเป็นค่าใช้จ่ายเล็กน้อยเมื่อเทียบกับราคาบ้าน แต่การเลือกผู้ประเมินที่ไม่มีคุณภาพเพียงเพราะประหยัดเงินไม่กี่พันบาท อาจนำไปสู่การตัดสินใจที่ผิดพลาดและทำให้คุณต้องเสียเงินเป็นแสนเป็นล้านได้ในภายหลัง
• หลีกเลี่ยงการแนะนำจากนายหน้าโดยตรง: ไม่ได้หมายความว่านายหน้าจะแนะนำไม่ดีเสมอไปนะครับ แต่เพื่อความเป็นกลางสูงสุด การที่คุณได้ผู้ประเมินจากแหล่งอื่นจะช่วยให้คุณมั่นใจได้มากกว่าว่าผลประเมินนั้นเป็นกลางจริงๆ

บทสรุปจากลุงตี่: การลงทุนในข้อมูลคือการปกป้องตัวเองที่ดีที่สุด

การซื้อบ้านเป็นหนึ่งในการลงทุนที่ใหญ่ที่สุดในชีวิตของคนเรา การมีข้อมูลที่ถูกต้องและครบถ้วนจึงเป็นเกราะป้องกันที่ดีที่สุดครับ การประเมินราคาบ้านอย่างมืออาชีพ ไม่ใช่แค่เรื่องของธนาคาร แต่เป็นเรื่องของการปกป้องผลประโยชน์ของคุณเอง

อย่าเสียดายค่าใช้จ่ายในการจ้างผู้ประเมินมืออาชีพนะครับ เพราะมันคือการลงทุนในข้อมูลที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและชาญฉลาดที่สุด และในระยะยาว มันอาจช่วยให้คุณประหยัดเงินได้มากกว่าค่าประเมินหลายเท่าตัวนัก

จำไว้นะครับลูกหลาน การรู้มูลค่าที่แท้จริงก่อนจ่าย คือจุดเริ่มต้นของการเป็นเจ้าของบ้านที่มั่นคงและสบายใจครับ